起碼要半年到一年左右，也看個人能力
引言
羅蘭貝格發(fā)布《2022年中國汽車金融報告》，該系列報告于2014年首次發(fā)布以來備受關(guān)注。作為中國汽車產(chǎn)業(yè)的長期觀察者，羅蘭貝格持續(xù)關(guān)注汽車金融行業(yè)的變化趨勢，本報告聚焦汽車金融行業(yè)數(shù)字化發(fā)展的三大階段，通過對國內(nèi)外汽車金融行業(yè)數(shù)字化的研究與實操，分享我們對于數(shù)字化助力提質(zhì)增效與業(yè)務(wù)創(chuàng)新的深度洞察，以期拋磚引玉，為行業(yè)各參與方提供思考。
對于汽車行業(yè)而言，2022年是我國“新車延續(xù)復(fù)蘇，二手車經(jīng)歷涅槃”的一年。在2021年經(jīng)歷后疫情時代“U”型反彈而告別連續(xù)三年負(fù)增長后，2022年新車銷量維持“回暖”趨勢。而由于2022年疫情的反復(fù)及相關(guān)防疫政策的限制，我國二手車交易量相比2021年出現(xiàn)大幅下滑，但發(fā)展勢頭將長期向好。
盡管面臨不同的基盤市場發(fā)展動態(tài)，新車及二手車金融發(fā)展仍然延續(xù)良好的增長勢頭。羅蘭貝格預(yù)計，2022年我國新車金融滲透率達到58%，二手車金融滲透率水平達到38%。
汽車金融行業(yè)的發(fā)展要求各參與方動態(tài)優(yōu)化自身業(yè)務(wù)與經(jīng)營體系。在重拾信心、加速發(fā)展的大勢之下，我們看到各環(huán)節(jié)競爭格局的微妙變化；而經(jīng)營能力的不斷提升與優(yōu)化，尤其是數(shù)字化的全面應(yīng)用，已經(jīng)成為汽車金融行業(yè)的共識。
中國乘用車市場分析
乘用新車市場復(fù)蘇延續(xù)，新能源成核心引擎
自2022年以來，新冠疫情及“黑天鵝”事件對我國車市的影響仍然反復(fù)，但得益于購置稅減半等政策激勵，疊加新能源汽車加速滲透的助力，中國乘用車市場在1-11月已實現(xiàn)超2,129萬輛銷量水平 ，同比增長超11%，2022年全年乘用車銷量逾2,300萬輛，整體復(fù)蘇向好已成定勢。
推動今年車市復(fù)蘇的“主引擎”是我國呈爆發(fā)式增長的新能源乘用車銷量，根據(jù)汽車工業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)，2022年1-11月，我國新能源乘用車銷量已超578萬輛，同比增長1倍以上，滲透率超27%，2022年全年滲透率亦維持在該水位。中長期而言，新能源車將成為我國乘用車市場發(fā)展的核心動力，預(yù)計2030年其滲透率有望超過70%。
二手車堵點打通，經(jīng)歷疫情陣痛，有望涅槃重生
由于二手車交易的線下屬性較強，疫情導(dǎo)致2022年全國線下交易受阻，直接導(dǎo)致交易量大幅下滑。今年1-11月我國二手車?yán)塾嫿灰琢繛?,461萬輛，相比去年同期減少超8%，2022年全年我國二手車銷量保持1,600萬輛水平，難以在2021年大幅上漲的基礎(chǔ)之上更進一步。可喜的是，2022年以來，從政策和機制層面，我國二手車市場的三大傳統(tǒng)堵點（即限遷、臨時產(chǎn)權(quán)、稅率）基本打通。羅蘭貝格認(rèn)為，政策疊加消費者觀念轉(zhuǎn)變與二手車市場的規(guī)范化，未來二手車市場有望迎來可持續(xù)的增長。預(yù)計未來我國二手車市場交易量將保持10%左右的增速持續(xù)發(fā)展，成為推動我國車市發(fā)展的又一重要引擎。
產(chǎn)業(yè)出海趨勢鞏固，中國有望孕育全球車企
2022年，我國汽車產(chǎn)業(yè)的全球擴張趨勢在2021年的基礎(chǔ)之上進一步得到鞏固。自疫情以后，中國車企的全球化已經(jīng)成為中國汽車工業(yè)的一大熱點。2022年1-11月，中國乘用車總出口量超225萬輛，創(chuàng)下歷史新高。這其中既有我國自主品牌的發(fā)力，又有以特斯拉為代表的外資品牌攜我國新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果加速全球滲透的影響。我國具備全球最為完整的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，在整車層面具備較強技術(shù)優(yōu)勢，有望乘全球新能源東風(fēng)，孕育出新一代的全球車企。
中國乘用車汽車金融市場分析
中國汽車金融市場現(xiàn)狀與展望
新車金融
2022年，我國新車金融滲透率再次創(chuàng)下歷史新高，金融滲透率預(yù)計達到58%。羅蘭貝格預(yù)測，到2026年，我國的新車金融滲透率將達73%左右，新車金融行業(yè)進入成熟期。
從市場競爭格局來看，2022年，商業(yè)銀行占據(jù)約42%市場份額，相比2020年持續(xù)提升；汽車金融公司占據(jù)41%，穩(wěn)中有升；融資租賃公司占據(jù)17%，份額明顯下降。羅蘭貝格亦在報告中分析相關(guān)原因。
二手車金融
2022年，我國二手車金融滲透率穩(wěn)步增長，達到38%的水平。展望未來五年，羅蘭貝格預(yù)計我國二手車金融滲透率的增長態(tài)勢有望延續(xù)，到2026年達到約52%的水平。
中國汽車金融市場的發(fā)展動態(tài)與挑戰(zhàn)
中國汽車金融市場圍繞消費者展開，主機廠、資金方與渠道方作為市場主體，在金融服務(wù)中扮演不同角色。近年來，隨著新車市場存量競爭，以往產(chǎn)業(yè)參與方水漲船高的盛況不再，而消費者的高要求與新能源二手車業(yè)務(wù)的快速迸發(fā)均進一步加劇各自面臨的挑戰(zhàn)。
消費者需求發(fā)展動態(tài)與痛點
近年來，中國車市的消費結(jié)構(gòu)加速演進，各類新興消費者群體采用金融方式購車的需求與接受度相較之前均有所提升。羅蘭貝格觀察到，我國汽車金融消費者正朝著客群更細(xì)分、用戶更成熟、需求更多元的方向發(fā)展。然而，面對用戶需求的動態(tài)變化，在汽車金融供給端的匹配還有一定的提升空間，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品同質(zhì)化和服務(wù)有摩擦兩大痛點。
行業(yè)參與者發(fā)展動態(tài)與痛點
資金方
商業(yè)銀行、汽車金融公司與融資租賃企業(yè)是汽車金融領(lǐng)域主要的資金方，而這三類玩家各自面臨著不同的發(fā)展挑戰(zhàn)。
1. 商業(yè)銀行
伴隨2022年汽車市場復(fù)蘇，汽車消費快速反彈并帶動全產(chǎn)業(yè)鏈的恢復(fù)。汽車金融客戶因信貸資質(zhì)較好、消費能力較強、資產(chǎn)潛力較高等特征，成為商業(yè)銀行的重點爭奪客戶，而汽車金融業(yè)務(wù)也成為商業(yè)銀行貫徹零售轉(zhuǎn)型，落實綜合金融、場景金融、科技金融的重要抓手和關(guān)鍵增長點。根據(jù)羅蘭貝格觀察，2022年，不論是國有大行、股份制銀行還是各地區(qū)的城商行，均相繼推出汽車金融產(chǎn)品，以低價、高效、全面的金融服務(wù)吸引優(yōu)質(zhì)汽車金融客戶。
然而，商業(yè)銀行當(dāng)前亦面臨專業(yè)性有限、渠道有限、部分城商行起步晚等五大挑戰(zhàn)。
2. 汽車金融公司
我國汽車金融公司大多具有主機廠或經(jīng)銷商背景，在肩負(fù)助力主機廠提升新車銷售核心任務(wù)的同時，亦需創(chuàng)造一定的盈利。2022年，汽車金融公司整體發(fā)展穩(wěn)健，這主要得益于其持續(xù)與股東和主機廠協(xié)同改進，同時不斷參與與銀行和其他金融機構(gòu)的市場化競爭?；?022年主機廠背景汽車金融公司的發(fā)展呈現(xiàn)一定的分化態(tài)勢，市場形成份額穩(wěn)固型、份額萎縮型以及全渠道全品牌拓展型三類玩家。然而，不論是哪一類汽車金融公司，當(dāng)前均面臨一定的業(yè)務(wù)痛點。
3. 融資租賃公司
自2018年融資租賃公司劃歸銀保監(jiān)會管理以來，監(jiān)管部門對融資租賃業(yè)務(wù)的引導(dǎo)整體體現(xiàn)“回歸本源”的管理思路。2021-22年，在監(jiān)管政策的引導(dǎo)下，前期的分類處置工作已階段性完成，行業(yè)進入規(guī)范化發(fā)展階段。我們認(rèn)為融資租賃公司除面對傳統(tǒng)意義上資金成本高、業(yè)務(wù)風(fēng)險大、渠道把控難的三大難題之外，更是面臨著如何落實規(guī)范化和差異化業(yè)務(wù)發(fā)展的挑戰(zhàn)。未來，汽車融資租賃在區(qū)域?qū)俚鼗箻I(yè)、直租業(yè)務(wù)運營模式建設(shè)、差異化客群獲取、數(shù)據(jù)與隱私保護等多方面均需形成突破。
主機廠
作為汽車流通產(chǎn)業(yè)的核心主體，主機廠在汽車金融行業(yè)中扮演著關(guān)鍵的角色。面對車市的反彈，主機廠在經(jīng)歷疫情和車市企穩(wěn)后，除了加大在市場端的投入之外，對于資源的高效利用、渠道的有效扶持及客戶的體系化經(jīng)營等均加強重視。
面對種種發(fā)展需求，眾多主機廠在泛汽車金融業(yè)務(wù)下面臨一定挑戰(zhàn)，包括金融貼息的精準(zhǔn)高效程度不足，渠道內(nèi)存在“大鍋飯”現(xiàn)象；金融業(yè)務(wù)在用戶經(jīng)營領(lǐng)域的重要性尚未充分發(fā)揮；金融業(yè)務(wù)對經(jīng)銷商的支持有待提升；以及泛汽車金融業(yè)務(wù)系統(tǒng)性協(xié)同不足。
服務(wù)方
除了資金方與主機廠，渠道服務(wù)方在汽車金融中也不容忽視。本報告重點關(guān)注汽車金融行業(yè)的服務(wù)商，即在各汽車交易場景中鏈接汽車金融消費者和資金方產(chǎn)品，從而提供汽車金融產(chǎn)品服務(wù)的中間服務(wù)商。
2022年，服務(wù)方的發(fā)展面臨如何回歸渠道服務(wù)初心、真正定位行業(yè)的連接器，成為所有服務(wù)商的核心經(jīng)營問題，具體而言，包括服務(wù)商的客源掌控能力、綜合服務(wù)能力以及風(fēng)險管理能力如何有效提升的問題。
數(shù)字化助力中國汽車金融產(chǎn)業(yè)乘風(fēng)破浪
面對消費者和產(chǎn)業(yè)參與各方的多元訴求和痛點，羅蘭貝格認(rèn)為，數(shù)字化能夠有效助力行業(yè)實現(xiàn)突破，使行業(yè)參與者以更加高效、開放和專業(yè)的姿態(tài)服務(wù)用戶，創(chuàng)造價值。
通過研究近年來產(chǎn)業(yè)動向，結(jié)合海外同業(yè)異業(yè)的領(lǐng)先實踐對標(biāo)，羅蘭貝格以“回顧過去，展望未來”的視角，將我國汽車金融業(yè)務(wù)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型總結(jié)為三大階段。并于報告中詳細(xì)闡釋不同階段發(fā)展模式與領(lǐng)先實踐。
結(jié)語
回顧羅蘭貝格過往數(shù)年對于行業(yè)的持續(xù)觀察，不難發(fā)現(xiàn)汽車金融始終是我國汽車產(chǎn)業(yè)最為堅實的賦能支柱。隨著我國汽車產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展平臺期，面對2022年以來多重不確定性的沖擊，羅蘭貝格始終相信，汽車金融的本質(zhì)不會改變，那就是“汽車的底子，服務(wù)的內(nèi)核”?；诖?，我們研判，未來我國汽車金融的發(fā)展將繼續(xù)以賦能汽車產(chǎn)業(yè)最新趨勢為重點方向，同步滿足B/C端用戶和伙伴的核心訴求，而數(shù)字化的理念和技術(shù)將是這一發(fā)展趨勢快速實現(xiàn)的催化劑。對于行業(yè)玩家而言，不論規(guī)模，無論屬性，都應(yīng)積極思考自身在數(shù)字化1.0到3.0階段的定位和模式選擇，以此構(gòu)筑競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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羅蘭貝格斯元華、俞雪夢、張?zhí)扃?、李?/b>對本文亦有貢獻。
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投資的目的是抵御通貨膨脹。實現(xiàn)資金的保值增值。最穩(wěn)定最安全的是銀行投資理財，每年4%的收益。4%不一定能戰(zhàn)勝通貨膨脹。想爭取更高一點的收益，可以投資混合基金。長期下載，10%的年化收益，應(yīng)該是沒有問題，優(yōu)質(zhì)的5星基金百分之50都能實現(xiàn)。一定放棄暴利思想，保持穩(wěn)定才是前提。逆向思維。大家瘋狂時退出。大家絕望時買入。不要借錢不要融資，不要押上全部身家。笑看市場風(fēng)云變化。不要投資P2P。
一、 商務(wù)樓、寫字樓商鋪
商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型
商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點在于，商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。
特點：
1）建筑形式特點
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內(nèi)容而存在。
2）鋪面、鋪位類型
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。
3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。
4）投資回收形態(tài)
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機構(gòu)為銷售對象。
投資策略
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。
二、交通設(shè)施商鋪
特點
（1）規(guī)模特點
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經(jīng)營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計首先考慮整個交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價值。
（3）運營特點
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對象是各類乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運營特點。
（4）商鋪特點
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營，比較少采取出售經(jīng)營的方式。主要原因在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個設(shè)施的很小的部分，交通設(shè)施的運營商進行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。
交通設(shè)施外部商鋪的特點
（1）規(guī)模特點
交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機場外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模??；火車站外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會發(fā)生影響。
交通設(shè)施外部商鋪的個案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量很多。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，唯一共同的地方就是：都最大化其"可視性"。
（3）運營特點
交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書報廳等。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類繁多；書報廳經(jīng)營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點。
（4）商鋪特點
交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其"可視性"價值可想而知，所以交通設(shè)施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。
▲ 投資回收形式
交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因為資金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商開發(fā)，真?zhèn)€項目進行出售的情況。
投資策略
交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要內(nèi)容，價值升值空間有限，如果商鋪售價較高，租金收益率低于10-12%，建議商鋪投資者采取謹(jǐn)慎態(tài)度。
交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開該類商鋪價值的升值空間?？紤]到價值升值空間因素，該類商鋪租金收益率不低于10%，可以考慮投資。
道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪投資者重要的目標(biāo)?？紤]到價值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。
道路兩側(cè)商鋪的特點
1）規(guī)模特點
道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒有固定特點，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計具有極大的個性化，當(dāng)然，個性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。
（3）運營特點
道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專賣店、普通服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務(wù)店、銀行、攝影店、書店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營業(yè)態(tài)對于我們來講最熟悉不過了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。
（4）商鋪特點
道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場里存在，這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低。
▲ 投資回收形式
目前國內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過程中突然"變成"的，這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會相當(dāng)高。
道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少，主要是二手商鋪的出售。當(dāng)然，隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側(cè)銷售商鋪項目將會逐漸增加。
二、 百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場商鋪的特點
（1）規(guī)模特點
百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1.8萬平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設(shè)計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費者的有效引導(dǎo)，即動線布置和公共空間的設(shè)計都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計中的重要問題。
（3）運營特點
百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。
（4）商鋪特點
百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。
▲ 投資回收形式
百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。
購物中心商鋪的特點
（1）規(guī)劃設(shè)計特點
購物中心項目的規(guī)劃設(shè)計包括購物中心項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計、及城市環(huán)境設(shè)計，將決定購物中心項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。
購物中心規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。
也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復(fù)雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求。
總之，購物中心的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計的特點
（2）運營特點
絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設(shè)完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構(gòu)，較少散戶投資者。
（3） 商鋪的特點
購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。
▲ 投資回收形式
購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，每個的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。
購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。
投資策略
百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構(gòu)，投資機構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。
購物中心商鋪主要適合投資機構(gòu)，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構(gòu)的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項目經(jīng)營管理的整體性。
對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風(fēng)險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風(fēng)險始終相伴。
四、住宅底商
住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。
（1）按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。
對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。
對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。
（2）按照市場理念劃分
按照住宅底商市場運做的特點，住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。
概念型住宅底商指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。如以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典"。住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。
潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。
"潛力型"住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是"時間"問題，也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應(yīng)充分考慮時間因素。
商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。
商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風(fēng)險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。
最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位"套牢"。
住宅底商的特點
住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。
1、 建筑形式特點
住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進行獨立引導(dǎo)，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。
另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。
2、 鋪面、鋪位類型
住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。
有些開發(fā)商在進行住宅底商設(shè)計時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項目的風(fēng)險。
3、 經(jīng)營形態(tài)特點
住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
4、 投資回收形態(tài)
目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構(gòu)投資者。長期看來，機構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。
投資策略
住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。
五、社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。
社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。
社區(qū)商鋪的特點
社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。
1、零售型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。
（3）經(jīng)營特點
社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。
▲ 投資回收形式
社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。
2、 服務(wù)型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點
服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構(gòu)進入市場，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。
（2）規(guī)劃設(shè)計特點
服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計過程中要在設(shè)計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。
（3）經(jīng)營特點
社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。
鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經(jīng)營困局。
有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營理念下，競爭力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。
▲ 投資回收形式
目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。
從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。
投資策略
社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價值升值空間。
社區(qū)商鋪適合機構(gòu)和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風(fēng)險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。
六、市場類商鋪
按照市場經(jīng)營的商品是單一類別，還是綜合類型，可將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經(jīng)營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。
需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)市場商鋪的運營成本比較低。另外，因為專業(yè)市場商鋪經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題 。
就綜合市場來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設(shè)計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。
專業(yè)市場商鋪的特點
（1） 專業(yè)市場規(guī)模特點
規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。
不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當(dāng)然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。
（2）專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點
專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。
（3）專業(yè)市場名稱特點
專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。
（4）、專業(yè)市場商鋪的特點
專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。
需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。
綜合市場的特點
（1）綜合市場的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營商品的類型影響比較大。有專家認(rèn)為，在同等運做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經(jīng)營良好的綜合市場。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目的定位不科學(xué)，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風(fēng)險。
（2）綜合市場規(guī)劃設(shè)計特點
綜合市場規(guī)劃設(shè)計的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、貨物流疏導(dǎo)等問題，這些對規(guī)劃設(shè)計單位的市場意識有很高要求，設(shè)計師不可以簡單只從建筑的角度確定設(shè)計方案。
（3）綜合市場名稱特點
綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營的商品的類別及經(jīng)營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。
（4）綜合市場商鋪的特點
主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。
▲ 投資回收形式
大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項目采取商鋪銷售的方式。
投資策略
專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險下較高的投資收益率是值得選擇的。當(dāng)然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準(zhǔn)確判斷。
綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風(fēng)險相對較大。
個人商鋪投資者在投資過程中，應(yīng)該謹(jǐn)慎對待綜合市場項目
七、商業(yè)街商鋪
商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經(jīng)營商品的復(fù)合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營。
需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當(dāng)進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負(fù)面影響的情況。
就復(fù)合商業(yè)街來講，因為經(jīng)營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會發(fā)生因投資者、經(jīng)營者不認(rèn)同項目的規(guī)劃設(shè)計方案而導(dǎo)致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。
復(fù)合商業(yè)街在國內(nèi)成功的案例很多，但基本上都屬于經(jīng)過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產(chǎn)綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復(fù)合商業(yè)街形式，另外它們都經(jīng)過了長期的市場培育，在國內(nèi)已經(jīng)成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。
需要指出的是，國內(nèi)一些政府機構(gòu)、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復(fù)合商業(yè)街的形態(tài)，有專家認(rèn)為這種努力有不切實際的地方，運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復(fù)合商業(yè)街的方案才是可行的。
復(fù)合商業(yè)街在大城市往往已經(jīng)形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經(jīng)很大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項目，無疑市場風(fēng)險會比較大。對于中小城市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項目，這種情況下，項目的風(fēng)險相對比較低，但是必須謹(jǐn)慎判斷項目的規(guī)模、定位等。
專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點
（1）規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達到近十萬平方米。
商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計特點
沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。
一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設(shè)計，如何把握規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題
（3）商業(yè)街名稱特點
專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準(zhǔn)確包含了位置元素"三里屯"，和經(jīng)營商品類型元素"酒吧"，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。
（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點
有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如東莞東城酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如虎門黃河時裝城；還有一些專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結(jié)合的方式。
鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設(shè)更多鋪位；服務(wù)業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關(guān)注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。
▲ 投資回報形式
出租經(jīng)營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權(quán)出售的方式。
復(fù)合商業(yè)街的特點
技術(shù)分析法、投資組合分析法、基礎(chǔ)分析法、行為金融分析法、量化分析法、演化分析法。
國考面試結(jié)構(gòu)化面試題型從題目內(nèi)容上可以分為8類。
第一種、綜合分析題
思維的深度與廣度，邏輯的嚴(yán)密性等。一般是根據(jù)社會熱點設(shè)置問題，考生答題時，觀點一定要客觀準(zhǔn)確，思考成熟，從多角度回答問題。這類題目一般有觀點思辨、現(xiàn)象分析、看圖說話、寓言理解等。
第二種、計劃組織類題
組織協(xié)調(diào)能力、結(jié)局實際問題的能力、策劃能力等。一般為設(shè)定考生身份，組織某一活動或安排某一事項。如，組織單位春游、宣傳政策等。
第三種、應(yīng)變類題
在突發(fā)情況下或多種變化情況下應(yīng)變能力，是否能提出有效應(yīng)對措施。一般為假設(shè)某一緊急情鏡，如何合理解決問題。
第四種、人際關(guān)系處理題
人際關(guān)系、權(quán)屬關(guān)系處理能力，通常上講就是考查考生的情商。一般是與同事間、與上級領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生沖突，存在矛盾關(guān)系時，如何處理，考生答題要有誤會就解除誤會，有沖突就化解沖突，保持謙虛的態(tài)度，時刻不忘自我反省即可。
第五種、背景性題
自我認(rèn)知能力、角色認(rèn)知以及對公務(wù)員工作的認(rèn)知、價值觀等。一般為圍繞考生自身情況、求職動機、工作經(jīng)驗等設(shè)置問題，考生答題可以是自我介紹或談?wù)勼w會。
第六種、演說類題目
人及溝通能力、應(yīng)變能力、綜合分析能力、敘述說理能力、實際解決問題能力等。一般是設(shè)定模擬情境，考生通過現(xiàn)場演講的方式解決問題。這類題是考生比較畏懼的，有一定的難度。
第七種、聯(lián)想題
想象力、創(chuàng)新力、應(yīng)變能力等。一般是題目直接提出問題，要求考生合理想象，給出答案。
第八種、串詞題
想象力、創(chuàng)新力、應(yīng)變能力、對詞語的理解能力等。一般題目中給出幾個關(guān)聯(lián)性不大的短語，要求考生根據(jù)這些短語編一段話。
這8種面試題型，前4種是比較常見的，可能會同時出現(xiàn)在同一次考試中，后4種比前面4種難度稍微大一點，一般不會出現(xiàn)在同一次考試中。因此考生復(fù)習(xí)面試可以由難到易逐一破解。以上就是對結(jié)構(gòu)化面試的一個簡單介紹，相信考生也有所了解。最后，希望考生認(rèn)真?zhèn)淇迹嬖嚦晒?
金融投資分析報告
近年來，全球金融市場一直是投資者關(guān)注的焦點。金融投資分析報告是幫助投資者了解市場趨勢和風(fēng)險的重要工具。本報告將對當(dāng)前市場進行綜合分析，以幫助投資者做出明智的投資決策。
當(dāng)前全球經(jīng)濟面臨許多挑戰(zhàn)，包括全球貿(mào)易動蕩、市場不確定性、政治風(fēng)險等。這些因素對金融市場產(chǎn)生了一定的影響。然而，通過深入的研究和分析，我們認(rèn)為市場仍然存在一些潛力。
金融投資分析報告需要對不同行業(yè)進行深入分析，以確定潛在投資機會和風(fēng)險。以下是幾個行業(yè)的分析：
金融服務(wù)行業(yè)一直是投資者青睞的對象。盡管受到經(jīng)濟波動和監(jiān)管變化的影響，該行業(yè)仍有強勁增長的潛力。我們建議投資者關(guān)注金融科技和數(shù)字支付領(lǐng)域的公司。
科技行業(yè)是當(dāng)前投資者關(guān)注的熱門行業(yè)之一。隨著人工智能、大數(shù)據(jù)分析和物聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，該行業(yè)引領(lǐng)了未來的創(chuàng)新和增長。我們鼓勵投資者尋找具有創(chuàng)新技術(shù)和強大增長前景的科技公司。
能源行業(yè)一直是全球經(jīng)濟的重要組成部分。盡管可再生能源的崛起對傳統(tǒng)能源產(chǎn)業(yè)造成了一定沖擊，我們認(rèn)為該行業(yè)仍值得關(guān)注。投資者可以考慮關(guān)注石油和天然氣公司，以及參與可再生能源項目。
在制定投資策略時，投資者需要考慮自身的風(fēng)險承受能力和投資目標(biāo)。以下是一些建議：
分散投資可以降低投資風(fēng)險。投資者應(yīng)該將資金分配到不同的資產(chǎn)類別和地區(qū)，以實現(xiàn)投資組合的多樣化。
對于長期投資者來說，長期的持有是成功的關(guān)鍵。市場波動是正常的，長期投資可以避免短期的市場噪音對投資決策的影響。
投資者應(yīng)定期復(fù)查投資組合，并根據(jù)市場情況進行調(diào)整。及時的復(fù)查可以幫助投資者捕捉到投資機會和風(fēng)險。
風(fēng)險管理在金融投資中至關(guān)重要。以下是一些風(fēng)險管理的建議：
投資者應(yīng)不斷提升自己的金融知識，深入研究投資標(biāo)的和市場趨勢。只有充分了解和準(zhǔn)確評估風(fēng)險，投資者才能做出明智的投資決策。
設(shè)立止損點是一種有效的風(fēng)險控制手段。投資者在投資過程中應(yīng)設(shè)定好止損點，并在必要時果斷止損。
多樣化投資可以分散風(fēng)險。投資者應(yīng)將資金投入到不同的行業(yè)和地區(qū)，避免過度集中在某一特定投資標(biāo)的上。
金融投資分析報告是投資者制定投資策略和決策的重要參考。通過綜合分析市場、了解行業(yè)動態(tài)、制定合適的投資策略和風(fēng)險管理手段，投資者可以提高投資的成功率和回報率。
相信通過本報告的分析與指導(dǎo)，投資者將能在金融市場中獲得更好的投資體驗和收益。
消費金融行業(yè)是近年來快速發(fā)展的一個領(lǐng)域，它涵蓋了各種與消費者相關(guān)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。消費金融投資是指投資者通過購買消費金融產(chǎn)品或參與消費金融業(yè)務(wù)來獲得投資回報的行為。本文將從消費金融行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、投資機會和風(fēng)險等方面進行深入分析。
消費金融行業(yè)在過去幾年中快速發(fā)展，主要得益于技術(shù)的進步和市場需求的增加。消費金融產(chǎn)品的種類也逐漸豐富，包括信用卡、消費分期、個人貸款等。消費金融行業(yè)的發(fā)展為投資者提供了廣闊的投資機會。
消費金融投資的機會主要來自以下幾個方面：
信用卡行業(yè)是消費金融行業(yè)中最具代表性的領(lǐng)域之一。目前，信用卡市場競爭激烈，但仍存在巨大的增長潛力。投資者可以通過購買銀行或信用卡發(fā)行機構(gòu)的股票來參與信用卡行業(yè)的投資。
消費分期平臺是消費金融行業(yè)中的另一個快速發(fā)展的領(lǐng)域。消費分期平臺通過提供分期付款服務(wù)，滿足了消費者對大額消費的需求，同時也為投資者提供了投資機會。
個人貸款是消費金融行業(yè)中的重要組成部分。投資者可以通過購買貸款公司的股票或債券來參與個人貸款業(yè)務(wù)的投資。
消費金融投資雖然有著廣闊的投資機會，但也伴隨著一定的風(fēng)險。
消費金融行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟政策和監(jiān)管政策的影響，政策調(diào)整可能導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。
消費金融市場競爭激烈，市場風(fēng)險較高。行業(yè)內(nèi)的競爭對手可能采取價格戰(zhàn)等手段，對投資回報造成不利影響。
消費金融業(yè)務(wù)涉及風(fēng)險較高的借款人群，不良資產(chǎn)的風(fēng)險需要投資者保持高度關(guān)注。
對于消費金融投資者來說，以下幾點建議可能對投資決策有所幫助：
及時了解消費金融行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、政策變化和市場趨勢，為投資決策提供參考。
不要將所有資金集中投資于消費金融行業(yè)，應(yīng)合理分散投資風(fēng)險。
選擇那些經(jīng)營情況良好、財務(wù)狀況穩(wěn)定的企業(yè)進行投資。
制定適合自己的投資策略，嚴(yán)格控制投資風(fēng)險，設(shè)定止損位。
綜上所述，消費金融投資具有一定的投資機會和潛在風(fēng)險。投資者在投資前應(yīng)充分了解行業(yè)情況，分散投資風(fēng)險，并嚴(yán)格控制風(fēng)險。希望本文對于投資者對消費金融投資的分析有所幫助。
法律法規(guī)允許的金融投資類型不違法，具體要看你是什么類型的投資。
要確保投資的渠道和方式合法，項目要真實。
