制筆行業(yè)投資分析
制筆行業(yè)是一種傳統(tǒng)的制造業(yè)，專門從事文具制造，主要生產各種類型的鋼筆、圓珠筆、鉛筆等。隨著經濟的發(fā)展和人們對于高品質文具的追求，制筆行業(yè)的市場逐漸擴大。
制筆行業(yè)的投資潛力是巨大的，雖然現(xiàn)在已經有很多文具制造商進入市場競爭，但是由于品牌和技術的不同，市場上依然存在投資機會。
目前，隨著人們生活水平的提高和工作學習的需求，高品質的文具越來越受到歡迎。人們對于筆的舒適度、書寫流暢度以及個性化設計等方面有更高的要求。
同時，隨著數(shù)字化工具的普及，很多人也開始重視傳統(tǒng)的紙筆寫作方式，這也進一步提升了制筆行業(yè)的需求。
未來幾年，預計制筆行業(yè)的市場規(guī)模將繼續(xù)增長，特別是高端品牌的市場份額將有望增加。
然而，投資制筆行業(yè)也存在一定的風險。
首先，市場競爭激烈，新進入者很難在市場上立足。一些大型文具制造商已經建立了強大的品牌影響力和銷售渠道，給新進者帶來了較大的壓力。
其次，制筆行業(yè)的技術研發(fā)和創(chuàng)新能力對于企業(yè)的競爭力至關重要。隨著科技的發(fā)展，消費者的需求也在不斷變化，沒有持續(xù)的技術升級和產品創(chuàng)新很難滿足市場需求。
此外，原材料價格的上漲以及勞動力成本的增加也會對企業(yè)的利潤造成一定的影響。
因此，投資者在進入制筆行業(yè)時需要對市場和企業(yè)進行全面的風險評估，以降低投資風險。
要在制筆行業(yè)取得成功，投資者需要制定適合自己的投資策略。
首先，選擇合適的投資對象是非常重要的。投資者可以選擇一些具有較強品牌影響力和市場份額的企業(yè)，或者是一些注重技術創(chuàng)新的新興企業(yè)。
其次，了解消費者需求并提供個性化的產品是關鍵。投資者應該關注消費者對于高品質、舒適度和設計感的需求，推出更加符合市場需求的產品。
同時，投資者還應該密切關注行業(yè)動態(tài)和市場變化，及時調整投資策略，抓住機遇。
目前，制筆行業(yè)的市場競爭主要集中在幾個大型企業(yè)之間。這些企業(yè)擁有強大的品牌影響力和廣泛的銷售渠道，占據了市場的大部分份額。
然而，隨著消費者對于個性化的需求增加，一些注重技術研發(fā)和創(chuàng)新的新興企業(yè)也在逐漸嶄露頭角。
與此同時，國內外制筆行業(yè)的競爭也在不斷加劇。一些國外知名品牌通過產品介紹、廣告宣傳等方式進入中國市場，對國內企業(yè)造成了一定的競爭壓力。
雖然市場競爭激烈，但是制筆行業(yè)的市場空間依然廣闊。投資者可以通過技術創(chuàng)新和市場定位的差異化來獲取競爭優(yōu)勢。
制筆行業(yè)是一個充滿潛力的投資領域。隨著人們對高品質文具的追求不斷增加，制筆行業(yè)的市場規(guī)模將繼續(xù)擴大。
然而，投資制筆行業(yè)也存在一定的風險，市場競爭激烈、技術創(chuàng)新能力不足和原材料價格上漲等都可能對企業(yè)的發(fā)展帶來困擾。
為了在制筆行業(yè)取得成功，投資者需要制定合適的投資策略，選擇適合的投資對象，并密切關注市場動態(tài)。
同時，投資者也需要對市場和企業(yè)的風險進行全面評估，以降低投資風險。
總而言之，制筆行業(yè)的投資前景仍然可觀，但投資者需要具備足夠的市場洞察力和投資策略才能取得成功。
總體上來分析，今年考研試題難度還算是比較大的。在整套試卷中，由于考試內容比較多，各個考試知識點覆蓋了各道題，有些題還是知識點交錯在一起，后面那些大題計算量都比較復雜，考生在答題時往往需要耗費較多時間去分析和計算而感覺困難。
一、分析自己的試卷。
1、綜述：簡要概括自己做這套試卷的感受，闡述哪些知識點是自己非常熟悉和已經牢固掌握的；其次，就自己掌握不足的知識點進行分析，（1）為什么會出錯？是自己不會還是粗心？（2）制定改進和防范的計劃。（3）倘若不懂或不會，一定要通過各種方式（老師、同學）把這個問題了解清楚。
2、應該有各種題型，那么就逐一進行分析，將部分題目的解題思路簡要的寫出來；這么做一方面有助于自己加深記憶，另一方面可以說也是保證了你自己的知識產權吧。
3、就試卷卷面成績進行分析，從你的目標分數(shù)進行分析，制定下一階段的計劃和實施方案。（表表決心，督促自己）4、老生常談的總結。談談人生、談談理想、談談學習......
首先對試題的難易程度和相關涉及到的知識點進行綜合分析，其次對試卷的答題情況和試卷所表現(xiàn)出來的解題技巧的應用情況進行綜合分析，最后對兩個綜合分析的結論進行比對式分析，從而得出此次試題和試卷的答題情況結論
試題分析是指根據學生對每一試題的答案，進行分析研究。依據試題試用或正式使用后的結果，分析試題的信度、效度、難度、區(qū)別度和客觀性等。
試卷分析是指根據學生對每一試題的答案，對試卷進行分析研究，并作整體性評價。
兩者都是對學生的考試情況進行分析，作用都是評估試題質量，為今后提高試題編制水平提供反饋信息；發(fā)現(xiàn)教學中的問題，作為改進教學的依據。
主要區(qū)別在于試題分析著眼于每道題，試卷分析著眼于整份試卷，是對試卷整體性的評價。
中考物理解題技巧與方法如下:
一，選擇題，平時概念要記牢，注意審題，解答時要應用選擇性推理方法。
二，填空題，歸納所學知識，使知識系統(tǒng)化。認真分析，判斷寫出正確答案。
三，解答大題，重視試驗，認真計算，牢記概念，運用公式準確，步驟推理條理。
一、 商務樓、寫字樓商鋪
商務樓、寫字樓商鋪的類型
商務樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項目在整個建筑中的規(guī)模進行劃分，分為兩大類：底商商鋪項目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個別樓層或多個樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。
商務樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點，即都是以上面住戶、租戶為目標客戶群；不同點在于，商務樓、寫字樓底商商鋪的定位基本上都高于住宅底商的定位。
特點：
1）建筑形式特點
商務樓、寫字樓底商商鋪項目指開發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂部、會所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪作為一個完整的商業(yè)項目的內容而存在。
2）鋪面、鋪位類型
商務樓、寫字樓底商商鋪項目一層會有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。
3）經營業(yè)態(tài)特點
商務樓、寫字樓底商商鋪項目經營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機票代理、干洗店、彩擴店、國際診所、娛樂項目等，其定位通常為中高檔消費者，而且國際品牌在當中占很大的比重。
4）投資回收形態(tài)
商務樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項目，只要開發(fā)商實力足夠，為了確保對整個底商商鋪項目整體運營的有效引導，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應該主要以投資機構為銷售對象。
投資策略
商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的"可視性"；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。
商鋪投資者選擇商務樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個商鋪從外部、內部具有最好的"可視性"；以客流量為考慮參數(shù)，進行深入挑選；最后結合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進行購買價格或租金的洽商。
二、交通設施商鋪
特點
（1）規(guī)模特點
交通設施內部商鋪的總體規(guī)模與該交通設施的客流量正相關，即客流量越大，內部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪最多，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。
（2）規(guī)劃設計特點
交通設施的規(guī)劃設計從屬于交通設施主要功能的規(guī)劃設計。規(guī)劃設計首先考慮整個交通設施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內的配套設施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價值。
（3）運營特點
交通設施內部商鋪主要的服務對象是各類乘客，乘客的需求引導商鋪的運營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經營的書店的主要市場前提……以上內容體現(xiàn)了交通設施商鋪的基本運營特點。
（4）商鋪特點
交通設施內部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
交通設施內部商鋪主要的投資形式是出租經營，比較少采取出售經營的方式。主要原因在于：交通設施內部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當于整個設施的很小的部分，交通設施的運營商進行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。
交通設施外部商鋪的特點
（1）規(guī)模特點
交通設施外部商鋪規(guī)模和內部商鋪規(guī)模的大小關系不確定，機場外部商鋪的規(guī)模要比內部商鋪的規(guī)模??；火車站外部商鋪的規(guī)模要比內部商鋪的規(guī)模大；地鐵內部、外部商鋪規(guī)模的大小關系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會發(fā)生影響。
交通設施外部商鋪的個案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設施數(shù)量很多。
（2）規(guī)劃設計特點
交通設施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設計，唯一共同的地方就是：都最大化其"可視性"。
（3）運營特點
交通設施外部商鋪主要的經營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設施、書報廳等。其中便利店主要以經營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設施普遍為中小型，種類繁多；書報廳經營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設施乘客的需求特點。
（4）商鋪特點
交通設施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其"可視性"價值可想而知，所以交通設施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。
▲ 投資回收形式
交通設施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產權單位對商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產權單位因為資金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商開發(fā)，真?zhèn)€項目進行出售的情況。
投資策略
交通設施內部商鋪的租金收益是投資收益的主要內容，價值升值空間有限，如果商鋪售價較高，租金收益率低于10-12%，建議商鋪投資者采取謹慎態(tài)度。
交通設施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設施服務乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設施周邊房地產的發(fā)展，將打開該類商鋪價值的升值空間?？紤]到價值升值空間因素，該類商鋪租金收益率不低于10%，可以考慮投資。
道路兩側商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價值升值空間大的道路兩側的商鋪，應成為商鋪投資者重要的目標?？紤]到價值升值空間的因素，道路兩側商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。
道路兩側商鋪的特點
1）規(guī)模特點
道路兩側商鋪的規(guī)模沒有固定特點，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。
（2）規(guī)劃設計特點
道路兩側商鋪的規(guī)劃設計具有極大的個性化，當然，個性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。
（3）運營特點
道路兩側商鋪的經營業(yè)態(tài)主要有餐飲設施、美容美發(fā)、專賣店、普通服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務店、銀行、攝影店、書店、房地產中介商、網吧等。這些經營業(yè)態(tài)對于我們來講最熟悉不過了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。
（4）商鋪特點
道路兩側商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側的小型市場里存在，這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低。
▲ 投資回收形式
目前國內道路兩側商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產權單位或產權人普遍是長期擁有商鋪產權的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設過程中突然"變成"的，這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會相當高。
道路兩側商鋪采取出售方式的案例比較少，主要是二手商鋪的出售。當然，隨著國內商業(yè)房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側銷售商鋪項目將會逐漸增加。
二、 百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場商鋪的特點
（1）規(guī)模特點
百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1.8萬平方米。
（2）規(guī)劃設計特點
百貨商場通常采用3-5層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規(guī)劃設計中的重要問題。
（3）運營特點
百貨商場主要采取統(tǒng)一經營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做。統(tǒng)一經營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。
（4）商鋪特點
百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。
▲ 投資回收形式
百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結合的方式。
購物中心商鋪的特點
（1）規(guī)劃設計特點
購物中心項目的規(guī)劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規(guī)劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設計、及城市環(huán)境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。
購物中心規(guī)劃設計必須體現(xiàn)設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現(xiàn)這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。
也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設計提出了要求。
總之，購物中心的規(guī)劃設計體現(xiàn)的是建筑美學概念和市場理念的充分結合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設計的特點
（2）運營特點
絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
當然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。
（3） 商鋪的特點
購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾完平方米不等。
▲ 投資回收形式
購物中心牽涉到的經營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經營業(yè)態(tài)的經營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，每個的面積規(guī)模在1.5萬-2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。
購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結合的方式。
投資策略
百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構，投資機構的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。
購物中心商鋪主要適合投資機構，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進來，另一方面，考慮管理商"返租"等方式，以最大限度保證項目經營管理的整體性。
對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風險始終相伴。
四、住宅底商
住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分。
（1）按照服務區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。
對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪，投資少，風險不大，資金回籠也較快。
對于服務于小區(qū)外部的商鋪，則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不宜過小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場等。
（2）按照市場理念劃分
按照住宅底商市場運做的特點，住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。
概念型住宅底商指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。如以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經典"。住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應是開發(fā)商的制勝法寶。
潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。
"潛力型"住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風險，無論投資者自營、出租，還是轉手出售，所面臨的最大問題將是"時間"問題，也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報率時應充分考慮時間因素。
商圈型住宅底商，指已經形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。
商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，，投資風險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。
最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位"套牢"。
住宅底商的特點
住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經營、市場有方方面面的影響。
1、 建筑形式特點
住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和經營者進行獨立引導，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。
需要指出的是，如果規(guī)劃設計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。
另外，住宅底商的規(guī)模要恰當控制，當規(guī)模超過2萬平方米以后，開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產項目的市場環(huán)境做必要的調查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。
2、 鋪面、鋪位類型
住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。
有些開發(fā)商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產形式，會加大項目的風險。
3、 經營形態(tài)特點
住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
4、 投資回收形態(tài)
目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機構投資者。長期看來，機構商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內商鋪開發(fā)模式及投資模式。
投資策略
住宅底商作為市場基礎最成熟的商業(yè)房地產類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風險相對比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益可以很好得到保證。
五、社區(qū)商鋪
社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務型社區(qū)商鋪兩類。
社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。
從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。
社區(qū)商鋪的特點
社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關的商業(yè)房地產形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。
1、零售型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會比較小，通常20-30平方米。
（2）規(guī)劃設計特點
零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。
（3）經營特點
社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。
▲ 投資回收形式
社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構轉化。
2、 服務型社區(qū)商鋪
（1）規(guī)模特點
服務型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場空間。
（2）規(guī)劃設計特點
服務型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設施對水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關要求，規(guī)劃設計過程中要對以上內容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。
（3）經營特點
社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。
鋪面商鋪不可能進行統(tǒng)一管理，尤其當采取出售投資形式的時候，開發(fā)商不可能在經營階段，干預商鋪投資者的投資形式或經營類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經營理念的社區(qū)商鋪項目將有可能面臨經營困局。
有些社區(qū)建設專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的"可視性"肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經營理念下，競爭力得到提升，換言之，當社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時，鋪位型社區(qū)商鋪的價值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。
▲ 投資回收形式
目前，不少從事服務類商鋪經營的經營商，已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經營商、美容美發(fā)店經營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務類經營的企業(yè)、個人已經具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經營商會轉而選擇購買商鋪。
從上面的分析可以得出結論，服務型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。
投資策略
社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產投資成交熱點。尤其，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長的空間將預示著社區(qū)商鋪價值升值空間。
社區(qū)商鋪適合機構和個人投資者投資，對個人投資者來講，由于市場風險較低，所以社區(qū)商鋪的銷售異?；鸨?。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風險較低，有一個前提，就是購買商鋪時，不能被開發(fā)商的過分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。
六、市場類商鋪
按照市場經營的商品是單一類別，還是綜合類型，可將市場類商鋪分為專業(yè)市場商鋪和綜合市場商鋪。專業(yè)市場商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材市場、電子市場等；綜合市場商鋪經營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬通新世界商品交易市場等。
需要指出的是，鑒于專業(yè)市場類商鋪經營商品的統(tǒng)一性特點，整個市場的營銷成本比較低，只要該市場的開發(fā)商對整個市場的定位準確，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業(yè)市場商鋪的運營成本比較低。另外，因為專業(yè)市場商鋪經營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項目合理規(guī)劃問題 。
就綜合市場來講，因為經營商品沒有統(tǒng)一性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少。除此因素以外，綜合市場的規(guī)劃設計難度相對專業(yè)市場而言較高，對開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。
專業(yè)市場商鋪的特點
（1） 專業(yè)市場規(guī)模特點
規(guī)模大小和經營的商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經營的方式等因素密不可分。
不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。
（2）專業(yè)市場規(guī)劃設計特點
專業(yè)市場的規(guī)劃設計并不復雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照"島"型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產生疲勞、厭倦的感覺。
（3）專業(yè)市場名稱特點
專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。
（4）、專業(yè)市場商鋪的特點
專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式。
▲ 投資回收形式
專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。
需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大。
綜合市場的特點
（1）綜合市場的規(guī)模有大有小。其大小受所經營商品的類型影響比較大。有專家認為，在同等運做條件下，綜合市場的競爭力比專業(yè)市場的競爭力要差，同樣的成本可以打造出一個具有市場影響力的專業(yè)市場，但卻未必可以打造出一個經營良好的綜合市場。尤其當開發(fā)商在綜合市場開發(fā)過程中，對項目的定位不科學，市場策略缺乏創(chuàng)新時，較大規(guī)模的綜合市場將面臨風險。
（2）綜合市場規(guī)劃設計特點
綜合市場規(guī)劃設計的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調問題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功能需要問題，還需要解決總體客流引導、貨物流疏導等問題，這些對規(guī)劃設計單位的市場意識有很高要求，設計師不可以簡單只從建筑的角度確定設計方案。
（3）綜合市場名稱特點
綜合市場的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經營的商品的類別及經營的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場推廣。
（4）綜合市場商鋪的特點
主要是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。
▲ 投資回收形式
大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項目采取商鋪銷售的方式。
投資策略
專業(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內開發(fā)商都已經有了比較豐富的經驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風險下較高的投資收益率是值得選擇的。當然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準確判斷。
綜合市場外部的市場條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價值更多來自該綜合市場的價值，具體商鋪的個性化因素對商鋪投資價值的影響不是很大。與專業(yè)市場商鋪相比，綜合市場商鋪的投資風險相對較大。
個人商鋪投資者在投資過程中，應該謹慎對待綜合市場項目
七、商業(yè)街商鋪
商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：可以按照經營商品的復合程度劃分，可以按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也可以按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進行劃分，按照商業(yè)街經營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對經營的商品不加確定，經營者可以按照自己的設想去隨意經營。
需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設計的復雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。
就復合商業(yè)街來講，因為經營商品沒有統(tǒng)一性、協(xié)調性，所以開發(fā)商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少，這一點并不符合競爭規(guī)則。除此因素以外，復合商業(yè)街的規(guī)劃設計難度較高，開發(fā)商操作不當，就會發(fā)生因投資者、經營者不認同項目的規(guī)劃設計方案而導致的項目失敗，也會發(fā)生因項目市場成本太高，引起的競爭力降低的情況。
復合商業(yè)街在國內成功的案例很多，但基本上都屬于經過幾十年市場長期錘煉的品牌化商業(yè)房地產綜合形式。北京的王府井商業(yè)街，西單商業(yè)街，前門大柵欄商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的復合商業(yè)街形式，另外它們都經過了長期的市場培育，在國內已經成為耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)品牌，所以它們的成功是自然的，必然的，也是值得借鑒的。
需要指出的是，國內一些政府機構、投資商近年來試圖通過運做，在大中城市打造復合商業(yè)街的形態(tài)，有專家認為這種努力有不切實際的地方，運做成功的幾率很小，或者要想運做成功，是不可以采取短期投資行為的，如果投資商接受長達十幾年，甚至幾十年的投資回收周期，那么投資大型復合商業(yè)街的方案才是可行的。
復合商業(yè)街在大城市往往已經形成了幾個有市場影響力的項目，所以市場競爭的壓力已經很大，如果再想新建其他復合商業(yè)街項目，無疑市場風險會比較大。對于中小城市來講，復合商業(yè)街在有的城市尚處在初始發(fā)展階段，甚至是第一個當?shù)氐膹秃仙虡I(yè)街項目，這種情況下，項目的風險相對比較低，但是必須謹慎判斷項目的規(guī)模、定位等。
專業(yè)商業(yè)街商鋪的特點
（1）規(guī)模大小不一，和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業(yè)街和經營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。北京的"女人街"屬于典型的女性服裝商業(yè)街，每個獨立的"女人街"規(guī)模在一萬多平米；而北京十里河建材街，建筑規(guī)模遠遠超過一萬平米，達到近十萬平方米。
商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經營的商品適合的經營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經營困境。
（2）商業(yè)街規(guī)劃設計特點
沿街兩側布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產生疲勞、厭倦的感覺。
一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設計，如何把握規(guī)劃設計準則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題
（3）商業(yè)街名稱特點
專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經營的商品類型兩大要素。比如，"北京三里屯酒吧街"名稱就準確包含了位置元素"三里屯"，和經營商品類型元素"酒吧"，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。
（4）專業(yè)商業(yè)街商鋪特點
有些專業(yè)商業(yè)街完全采取鋪面形式，如東莞東城酒吧街；有些則完全采取鋪位形式，如虎門黃河時裝城；還有一些專業(yè)商業(yè)街采取鋪位、鋪面結合的方式。
鋪面形式對商鋪投資者而言意味著高售價、高租金和高收益，但對于商鋪開發(fā)商來講，卻意味著可開發(fā)面積減少。物品購買業(yè)態(tài)商品商業(yè)街因為針對的客戶群廣泛，所以很少采取鋪面形式，這樣可以建設更多鋪位；服務業(yè)態(tài)、體驗業(yè)態(tài)商業(yè)街則恰好相反，主要采取鋪面方式。需要關注的是，凡是采取鋪面形式的專業(yè)商業(yè)街，整個街取得成功的比例很高。
▲ 投資回報形式
出租經營為主要投資回報形式。個別商業(yè)街的商鋪采取出售的方式。有些專業(yè)商業(yè)街鑒于銷售手續(xù)不容易拿到，開發(fā)商采取商鋪一定年限使用權出售的方式。
復合商業(yè)街的特點
技術分析法、投資組合分析法、基礎分析法、行為金融分析法、量化分析法、演化分析法。
試題結構分析（item analysis）是指根據學生對每一試題的答案，對試卷進行分析研究，并作整體性評價。
依據試題試用或正式使用后的結果，分析試題的信度、效度、難度、區(qū)別度和客觀性等。
其作用是評估試題質量，為今后提高試題編制水平提供反饋信息；發(fā)現(xiàn)教學中的問題，作為改進教學的依據。
關于試題的分析。對于小學三年級的學生需要鼓勵，不要過分急于求成要他懂，慢慢地給他講，對于一道試題來說不要下筆去做，先把試題多讀幾遍后能背下再去做，不然就會出錯，說話不要說老是不得行？叫他多做幾遍做熟了把方法記好，向這樣的題就不會做錯，輕言細語給他講
